Pour vous assurer que vous êtes correctement informé des coûts probables du processus, nous détaillons ci-dessous les frais liés à l'achat d'une propriété.

Typiquement, cette procédure implique la participation d'un avocat, d'un évaluateur et éventuellement d'un consultant fiscal spécialisé ou d'un conseiller en gestion d'actifs. Les honoraires de l'avocat varient généralement de 1 % à 2 % du prix d'achat du bien immobilier, bien que cela puisse être discuté et convenu entre l'acheteur et l'avocat. Le coût de l'évaluation varie en fonction de l'emplacement, du type de bien et de la profondeur de l'évaluation. Une évaluation standard se situe généralement entre 400 € et 850 €. En ce qui concerne le consultant en gestion d'actifs, ses honoraires sont déterminés par la valeur des actifs qu'il est chargé de gérer.

Au Portugal, l'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), la taxe municipale sur les transmissions immobilières, est payée avant la signature de l'acte, tant par les particuliers que par les sociétés. Le taux dépend du type de bien, de sa localisation et de la finalité de l'acquisition.

Important : depuis le 25 mai 2026, les acquéreurs qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal paient un taux forfaitaire d'IMT de 7,5 % sur les immeubles urbains à usage d'habitation (Décret-loi 97/2026), au lieu du barème progressif. La règle repose sur la résidence fiscale et non sur la nationalité. Elle ne s'applique pas aux terrains ni aux biens ruraux ou commerciaux, et les résidents paient eux aussi 7,5 % au-delà de 1 150 853 euros.

La différence peut être récupérée si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans, ou si vous louez le bien à usage d'habitation à loyer modéré pendant au moins 36 mois ; la demande doit être déposée auprès de l'administration fiscale dans les six mois.

Les droits de timbre sont des frais que l'acheteur paie avant de signer l'acte, calculés sur la base de la valeur la plus élevée entre la valeur de la transaction et la valeur de l'actif. Cette taxe est fixée à un taux de 0,8%.

Les dépenses associées à ce processus ont connu des changements significatifs ces dernières années. Le coût exact peut fluctuer en fonction du notaire spécifique où l'acte est signé et de la valeur totale de la transaction. D'après notre expérience, ces coûts peuvent varier largement, commençant à partir de 200 € et pouvant atteindre 750 € pour les transactions évaluées à moins de 800 000 €. Pour les achats de valeur plus élevée, les frais peuvent augmenter considérablement, atteignant jusqu'à 3 500 €.

La taxe municipale sur les propriétés au Portugal, connue sous le nom "Imposto Municipal sobre Imóveis" (IMI), est un impôt annuel imposé sur les biens immobiliers. Il est payé par les propriétaires de biens immobiliers et est calculé sur la base de la valeur cadastrale de la propriété. La valeur cadastrale est déterminée par les autorités fiscales et prend en compte des facteurs tels que l'emplacement, la taille, les commodités et la qualité de construction de la propriété.

Les taux d'IMI peuvent varier de commune à commune et sont définis dans une fourchette définie par la loi. Les taux varient généralement entre 0,3% et 0,5% pour les propriétés urbaines et 0,8% pour les propriétés rurales. Les municipalités locales ont le pouvoir de fixer les taux spécifiques de l'IMI dans ces limites.

L'IMI est calculé sur la base de la valeur cadastrale attribuée par les autorités fiscales, en utilisant des coefficients spécifiques dans la formule : VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

VPT = Valeur taxable

VC = Valeur de construction par mètre carré établie par les autorités fiscales

A = Superficie brute de construction

Ca = Usage enregistré de la propriété (commercial ou résidentiel)

Cl = Emplacement de la propriété, où le coefficient est fixé par la commune tous les trois ans et peut varier de 0,4% à 3,5% Cq = Indicateurs de qualité et de confort qui impactent la valeur, tels que le nombre d'étages, la présence d'équipements comme une piscine ou un ascenseur

Cv = Détermine l'âge de la propriété, avec des constructions plus récentes ayant des coefficients plus élevés.

L'AIMI (Impôt Municipal Additionnel sur les Biens Immobiliers) est un impôt spécial introduit au Portugal qui s'applique aux propriétés immobilières de grande valeur. L'AIMI a été mis en place pour cibler les propriétés dont la valeur totale (la somme des valeurs locatives des propriétés détenues par le contribuable) dépasse un certain seuil.

L'AIMI est calculé sur la base de la valeur locative de la propriété ou des propriétés et est appliqué de manière progressive. Les taux sont les suivants :

1. 0,7% : Pour la partie de la valeur locative qui se situe entre 600 000 € et 1 000 000 €.
2. 1% : Pour la partie de la valeur locative qui dépasse 1 000 000 € dans le cas des contribuables individuels ou 2 000 000 € pour les couples mariés ou les personnes en partenariat civil.

Certaines propriétés sont exemptes de l'AIMI, telles que les propriétés utilisées à des fins touristiques, industrielles ou agricoles. De plus, les contribuables peuvent déduire l'AIMI payé de leur revenu imposable à des fins d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS).